شرکت مهندسی شهران سازه آفاق
شرکت حقوقی طراحی و نظارت شهران سازه آفاق
مرتبه
تاریخ : دوشنبه 11 دی 1396


مراحل مشارکت در ساخت

Business_Exchange2.jpg


۱.مشارکت در ساخت چیست؟



Partnership-529x372 (Copy).jpg


سرمایه گذاری شخص یا اشخاصی به عنوان مالکین ملک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تامین هزینه ها از طرف سازنده یا سازندگان.

با توجه به تعریف بالا مشخص است که ریسک مالکین به مراتب بیشتر از سازندگان است چون برخلاف باور عمومی قرار دارد آورده به آورده نیست!

یک طرف زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می­ گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه ای ندارد و متعهد به ساخت
 می باشد که شاید تحقق نیابد.

با توجه به نکته بالا حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

 
۲.آیا مشارکت در ساخت به صرفه است؟

اولین قدم برای شروع به مشارکت برآورد اقتصادی پروژه است. در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در

ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.

برای انجام برآورد اقتصادی باید به چند نکته توجه کنید:

الف) قیمت زمین مالکین چقدر است.

  •  برای تعیین حدود قیمت می­ توانید با مراجعه به سایت hmi.mrud.ir از آخرین قیمت معامله شده در محدوده خود اطلاع یابید.

ب) میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) به چه صورت است؟

  •  برای انجام این کار می ­توانید با مراجعه به لینک زیر جهت استعلام شرایط اخذ پروانه­ ی ساختمانی اقدام نمایید.


  • با توجه به اطلاعات بالا مثلا ملکی را در نظر بگیرید که زمین آن ۵۰۰ متر است و ۶ واحد ۱۵۰ متری دارد و طبق ضوابط شهرداری امکان ساخت ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد وجود دارد و همچنین در نظر بگیرید که طبق عرف سهم مالکین از متراژ نهایی ۶۰% باشد.پس متراژی که پس از ساخت به هر مالک می­ رسد به صورت زیر است:

TKa-ENG.Mosharekat5

با توجه به متراژ نهایی مشارکت در ساخت در این پروژه جز نو شدن ساختمان سود دیگری ندارد و البته حداقل ۲ سال هم زمان می­برد (مشارکت همیشه بهترین راه نیست)

 از سوی دیگر مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه باشد حتما به این نکته توجه لازم را داشته باشید.

 

۳.تعیین درصد مشارکت در ساخت

جهت سهولت کار و تعیین درصد مشارکت فایل زیر را دانلود کنید و با ثبت اطلاعات خود درصد سازنده و مالکین را مشخص کنید:

اما لازم به توضیح است که این محاسبه چگونه صورت می­ گیرد:


 برآورد محاسبه ی درصد مشارکت در ساخت با در نظر گرفتن آورده مالکین و سازنده:

3.JPG



تعیین آورده­ ی طرفین و قدرالسهم مالکین



2.JPG


اگر مالکین چند نفر باشند باید جهت تعیین قدرالسهم نیز اقدام نمایند جهت انجام این کار متاسفانه هیچ قانون نوشته شده ای وجود ندارد.
برداشت های حقوقدانان از قانون بصورتی است که متراژ هر شخص طبق متراژی که در سندش ذکر شده محاسبه گردد، ما لزوما در خصوص حل اختلاف فیمابین همسایگان از طرق قانونی نمی توان اقدامی انجام داد و بیشتر باید بصورت کدخدامنشانه موضوع حل و فصل شود.

شرکت مهندسی شهران سازه آفاق در چنین مواردی با توافق همسایگان به عنوان کارشناس خبره ی محلی جهت ارزش گذاری واحدهای آپارتمانی طبق چارتی خاص که مشخصات مختلف واحدها مثل، محل قرار گیری واحد، نور، دسترسی، آسانسور، پارکینگ ، انباری، طبقه و بسیاری موارد دیگر ارزیابی می شود و قدرالسهم هریک از مالکین بر اساس ارزش واحدشان مشخص می گردد.

در صورت تمایل جهت انجام این کار با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.

55.JPG

۴-انتخاب سازنده

یکی از مهمترین نکات قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب یا شیوه ی انتخاب سازنده است .
لطفا به نکات زیر توجه فرمائید:


۱- اولین و مهمترین نکته در انتخاب سازنده خوشنامی و شناخت سازنده می باشد.
بهترین راه جهت برسی این موضوع تماس با مالکین پروژه های قبلی سازنده و پرس و جو راجع به آن شخص است.
حتما در مورد انجام تعهدات مدت زمان انجام پروژه و همچنین راجع به مشکلات، اختلاف نظرها و شیوه حل آن توسط طرفین سوال کنید.

لطفا به تعریف و تمجیدهایی که توسط واسطه ها صورت می گیرد اکتفا نکنید و خودتان دست بکار شوید.
موارد متعددی پیش آمده که مالکین فقط به خاطر تائید و تعریف های بنگاه های غیر متخصص و غیر متعهد درگیر مشکلاتی زمانبر و گاها غیر قابل حل شده اند.


۲- هیچ وقت قرارداد مشارکت را زود امضاء نکنید.

مشارکت در ساخت مثل ازدواج است. طرفین نیاز دارند همدیگر را بشناسند و این امر فقط طی زمان و با چندین نشست و برخاست تحقق می یابد.
گاهی اوقات هم سازنده و هم مالک انسان های متعهد و منطقی هستند ولی از نظر اخلاقی و رفتاری با هم متفاوتند. توجه داشته باشید که مشارکت در ساخت، خرید و فروش نیست که دیگر کاری با هم نداشته باشید.

در یک قرارداد که مثلا ۳ سال زمان می برد حداقل باید بیش از ۳۰ بار با سازنده روبه رو شوید، تصمیم جدید بگیرید، متمم بنویسید و …
حتما عصبانیت سازنده را هم ببینید، حتی شده بی دلیل عصبانیش کنید و واکنش هایش را ببینید.
تا وقتی مشکلی نباشد در ظاهر همه آدم های خوبی هستند.



۵-تعیین تراکم مجاز ساخت

1- تـراکـم سـاختـمـانی مـجـاز
1-1: "تراكم ساختمانی مجاز" حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراكم تعیین شده در طرح تفصیلی تهران از80 درصد تا 440 درصد (به جز در پهنه های ویژه بلندمرتبه) در پهنه‌های چهارگانه استفاده از اراضی شهر تهران، به تفاوت در هر كاربری و متناسب با مساحت قطعه و عرض معبر است، كه به تفكیك هر زیرپهنه طبق نقشه پهنه‌بندی و براساس جداول پیوست شماره دو این سند است.

تبصره (1): تراكم ساختمانی مجاز در زیرپهنه‌های حفاظت (سبز و باز) - (G)، مختلط ویژه (M22)، صنعت با فناوری بالا و خوشه های صنعتی (S311)، گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) - (S22)، بازار (S11) و پهنه های ویژه بلندمرتبه سازی، تابع ضوابط و مقررات ویژه و با رعایت ضوابط خاص دستگاه های مربوطه بر اساس مقررات طرح جامع تهران، به تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران خواهد رسید.

2-1: به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، احداث بنا در محورهایی از شهر که بیش از 60 درصد قطعات آن در طرفین گذرهای با حداقل 12 متر عرض، بر مبنای ضوابط قبلی ساخته شده اند، مطابق ضوابط قبلی (تراکم و طبقات)، مجاز است. این محورها در طرح تفصیلی تعیین، و نحوه برخورد با آنها به تصویب کمیسیون ماده (5) خواهد رسید.
تبصره (2): هرگونه پیش آمدگی ساختمان ها در معابر عمومی و خیابان ها در کلیه پهنه ها، به منظور تأمین دید مناسب و انتظام بصری و جلوگیری از کاهش فضاهای باز شهری، ممنوع است.
تبصره (3): فضاهای مشاعی یا غیرمفید و حداقل زیربنا یا سرانه آنها، در کلیه ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی طبق جدولی تنظیم و به تصویب کمیسیون ماده (5) شهر تهران خواهد رسید.
زیربنای این فضاها (غیرمفید) که همراه با زیربنای فضاهای مفید در هر طبقه (جمع مفید و غیرمفید)، حداکثر سطح کل اشغال مجاز در هر پلاک را تشکیل می دهند، به لحاظ دریافت عوارض تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده در جداول شماره دو پیوست، جزء تراکم محاسبه نخواهند شد.


با توجه به تجربیات و سابقه ی طولانی شرکت مهندسی شهران سازه آفاق در زمینه ی معرفی سازنده و انعقاد قرارداد، شما می توانید جهت این موضوع با کارشناسان ما تماس حاصل فرمایید.


55.JPG



طبقه بندی: مشارکت در ساخت، 
برچسب ها: مشارکت در ساخت، مراحل مشارکت در ساخت، تعیین درصد مشارکت در ساخت، شرکت مهندسی شهران سازه افاق، مشارکت در ساخت در بابلسر، شرکت طراحی و مهندسی شهران سازه افاق، مشارکت در ساخت در مازندران،
ارسال توسط مهدی علیزاده
آخرین مطالب
آرشیو مطالب
صفحات جانبی
پیوند های روزانه
امکانات جانبی

قالب وبلاگ